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零售業開店新規轉戰一線城市 1.5線外什麼是信貸房貸利率多少免費諮詢試算

樂琰過年前夕,吳海(化名)很是忙碌,作為沃爾瑪的一名管理人員,他奔波於多個城市之間並參與瞭五六傢新店的開辦工作,而與以往占據一線城市重點商圈策略不同的是,在過去一年中,沃爾瑪在華開設的約30傢新店中,近75%都選址在相對偏遠的一二線城市周邊地區。“一線城市的中心區域越來越難選址,且租金逐年上漲,那些地級市、縣級市或相對偏遠區域缺乏品牌商業業態,隨著城鎮化建設推進,這些區域居民消費水平不容小覷。”吳海說,沃爾瑪剛在湖南冷水江開設的一傢賣場,日營業額已經超過100萬元,而一傢賣場的市場平均水平是日營業額20萬~30萬元。沃爾瑪的選址策略轉變並非偶然。瑞銀最新發佈的消費研究報告指出,目前大多零售業態都集中在“1.5線”城市范圍內,造成競爭激烈、成本高企,隨著電商沖擊和百貨業的生存越來越困難,傳統業者的下一個關註重點應該是距離市中心15~40公裡的“1.5線”以外地區及三四線城市。尷尬的“1.5線”內“以上海與周邊市場為例,根據對大潤發、沃爾瑪、卜蜂蓮花、傢樂福、歐尚和聯華的統計調研,我們做瞭一份數據圖,圖表顯示,大部分的零售業態門店都集中佈局在"1.5線"內。”瑞銀消費品研究分析師梁裕昌向《第一財經日報》展示的一張數據圖上顯示,60%~70%的門店都佈局在“1.5線”內。根據對上述品牌零售門店的不完全統計,上海和周邊市場中,大潤發約75%門店在“1.5線”內,卜蜂蓮花也有約75%,傢樂福的比例更是高達83%,沃爾瑪則在60%多。“"1.5線"內的概念是指距離市中心15~40公裡范圍內,大傢之所以都集中於此,除瞭地理位置、地段繁華之外,主要是零售業態對附近人流有硬性指標的要求,比如在海外由於居民都有車且客單價消費額高,因此一個超市附近有5萬居民就夠支撐一傢門店,但在中國市場,由於多數人還僅接受步行方式且客單價低而購物頻率高,因此需要30萬甚至50萬居民才能支撐一傢門店的經營。這也是同業者以往都集中在"1.5線"內的根本原因。”吳海坦言。然而隨著競爭越來越激烈,租金和人工成本高企及低價戰攤薄利潤,讓零售業者在過去的1~2年間經歷瞭大量關店和並購的“陣痛”,包括農工商集團、卜蜂蓮花、TESCO、沃爾瑪等都有不同程度的關店,TESCO更是在華與華潤系達成瞭合並協議。“1.5線”內儼然成為“紅海戰場”。“與此同時,百貨、購物中心業者也越來越頭痛。除瞭上述問題之外,電商搶奪瞭大量服飾生意,以一傢典型百貨店解析其營收占比來看,服飾類要占其商品結構的48%,即有約一半生意被電商沖擊瞭。”梁裕昌分析。而購物中心的空置率也居高不下。RET睿意德數據表明,這幾年上海購物中心空置率整體維持在7%~8%,預計2014年,隨著項目增多,購物中心的整體空置率上行壓力會增大。全國范圍內有些不佳項目的空置率高達30%左右。“所以我們認為,傳統零售業者的下一個關註重點應該是在"1.5線"之外的地區,這些區域市場相對空白,開辦門店的硬性成本和人工等都稍低,最主要的是,隨著城鎮化的推進,這些區域的居民數量增多且消費水平也會越來越高。”梁裕昌指出。“混搭”新模式那麼,開發“1.5線”之外的項目是否可以照搬“1.5線”內的傳統模式呢?大多業者都給出瞭否定的答案。“在搶奪"1.5線"外的藍海陣地時,必須要結合當地特點開發新模式。首先是業態的重新規劃。我們不能簡單將百貨和購物中心拷貝到近郊地區,這裡的居民對品牌的認知、需求和消費力都與城市中心不同,因此我們必須重新考慮品牌的搭配與經營模式。”正在上海近郊的金山地區開發奧特萊斯項目的上海中發商業管理集團執行董事、總裁丁浩洲告訴記者,“1.5線”之外空地面積大,成本相對低,因此拿下的項目要做大,如今其已在金山投資拿地,並準備以亞洲首個高端時尚奧特萊斯分銷中心的自營模式經營。在丁浩洲看來,中國百貨、購物中心業態最大弊端之一是缺乏自營管理,各個品牌商“各自為政”,僅以租金和扣點來分成的傳統模式會越來越難維持,而自營能提升投資者對貨源、渠道、分銷和零售端各個環節的掌控力,也能更好地提升利潤。丁浩洲建設在上海金山的分銷中心已經規劃數年,經過反復磋商,其借助意大利Firmatti Grifatti將歐美一二線品牌引入國內市場,並完善質檢系統,為奢侈品經營商提供諸如二次包裝、圖片拍攝和加貼條碼等增值服務,保證奧特萊斯產品持續穩定的供貨。同時雙方擬借力自貿試驗區等各項創新,建立亞洲奢侈品平行進口的現代化供應鏈。上海中發商業管理集團配合項目進行全國選址和投資,首個金山項目擬今年年內開業,接下來其還要在全國開設3~4個新項目。“除瞭自營,我們還與城市中心的傳統項目不同的是,傳統項目會集中高毛利品牌以便獲得更高分成,但我們需要統一經營管理,不能隻看高毛利,一旦價格全線飄高則失去郊區客源。因此我們要進行精準的價格與商品比例評估,將商品分為高毛利、中毛利和低毛利三類,並根據當地居民的消費水平、來自市區人群的消費水平、客源結構預估占比等進行計算,高毛利、中毛利和低毛利會有各自最合理占比,有些高價奢侈品最大作用是拉動高端人群人氣,而中毛利商品則可以成為主力,將高中低毛利三者有機結合後配比出最優盈利結構。”丁浩洲說。丁浩洲估測,高中低毛利“混搭”新模式之下,其一傢分銷中心的年營業額應房子信用貸款借款利率多少免費諮詢試算該有5億元,當其全國項目鋪設到4傢時則年營業額可達20億元。如今隨著奢侈品消費的走低,在丁浩洲眼中又是“1.5線”之外業態的商機。“奢侈品和一些具國際知名度的品牌在華大多采取代理授權模式,一線品牌代理權很難獲得,國內渠道戰很厲害,此種平行貿易模式下,在奢侈品消費高潮時,更多貨品會進入全價體系的城市中心專賣店,而消費走低時則品牌方會調整,將更多款式放到奧特萊斯或其他折扣分銷中心,因此奢侈品消費的走低反而有利於我們這類"1.5線"外的新業態拿到更齊全的貨源並折價銷售,這也是"1.5線"外新商業的競爭力。”丁浩洲表示。用服務做“老少生意”長年給各大購物中心、百貨商場做招商的RET睿意德商業服務部董事杜斌也十分認同將下一站商機瞄準“1.5線”外區域的趨勢。“現在是各個品牌商越來越牛,而商場開發方的招商越來越難,尤其是對主力店招商,自從奢侈品消費走低後,快時尚成為主力店,有些中端定位的快時尚主力店可以免租金甚至獲得不菲的裝修補貼。但"1.5線"外格局不同,這些區域更多要做的是社區人群生意,因此滿足人們大眾化消費以及部分人群輕奢侈消費的品牌會成為主力,快時尚品牌不會是最主力店,最關鍵的是,"1.5線"商業必須突出服務功能,這既能與電商差異化,也能抓準社區消費者中最重要的常駐型客源——老人和孩子。”杜斌說。杜斌認為,年輕人雖然消費力很強,但畢竟每天都要工作,而留守在傢的老人和孩子是商場很重要的平日客群,他們需要的是服務業態,比如維修、傢政、教育、兒童樂園和相關產業、清洗業等,且有些年輕人的消費需求也會在平日裡通過老人進入商場時順帶實現,比如包包、衣物的專業清洗。此外,運用科技將服務做到新潮也是提升新商業項目的法寶之一。丁浩洲準備在奧特萊斯分銷中心設置虛擬穿衣鏡,即客人隻要在鏡子前輸入服飾編碼即可通過特制的鏡子看到自己試衣的效果,而不必一再換衣。“這種新服務還有一個好處,即人們原本可能隻購一件衣服,但經過虛擬搭配可能會多買一條裙子、一雙鞋子等,這些都是提升盈利的機會。”丁浩洲如是說。在目前的商場招商中,服務業占比並不高,僅在15%左右,杜斌認為,“1.5線”外商業項目的服務板塊占比將提升到20%~30%。當商業網點成為“老少消費”的固定場所時,則消費習慣被養成,此時不論今後電商如何發展,這些依托於線下服務並與生活方式融為一體的“老少消費”會變得不可替代。同時,具有服務兼娛樂功能的業態也將成為“1.5線”外新商業項目的重點。“大傢都知道電影院、KTV目前對購物中心聚集人氣的重要性,根據我們的調研和觀察,現在很多中老年人會中午12點前去往十幾元一個小時的周邊KTV歡唱半天,也會聚集在電影院看幾場打折價電影。這些娛樂業態還能同時帶動很多生意鏈,比如依附於電影院開設的30平方米到50平方米的小型咖啡館、食品店、飲料鋪等。這些傳統業態在租金高企的"1.5線"內項目很難盈利,但若放到成本相對低的"1.5線"外市場則大有可為。”杜斌說。正在選址準備開設一傢果汁鋪的崔小姐告訴記者,她已考察過10傢商場,計算成本、人流、客單價消費和各方面因素後,她認為在“1.5線”外的新商場拿下一個位置較好的鋪位是性價比最高、回本最快的選擇。《上海市商業網點佈局規劃(2013-2020)》顯示,正規劃建設控江路、金橋、天山、唐鎮等50個地區級商業中心,還有服務周邊的社區商業中心等,外環線以外規劃形成28個地區級商業中心。零售業“1.5線”外的商機正日益凸顯。

新聞來源http://news.hexun.com/2014-02-11/162018262.html


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