房企合夥人時代:“權”同享“利”共綁

曾備受房企推崇的職業經理人制度正走向十字路口,以“利益共享”為核心的合夥人制度風生水起。帶頭大哥萬科將事業合夥人計劃搬上臺面後,綠地、碧桂園、越秀、新城、陽光城等各類合夥人版本不斷豐富化,來勢洶洶。

這是一場曇花一現的狂歡,亦或是應對地產下行期的錦囊妙計?答案莫衷一是。

贊成者稱,在人才博弈面前,合夥人制度通過利益再次分配來調動員工積極性。質疑者則認為,擺平管理層、員工和股東三者博弈關系,並非易事。突破原有層級化的經理人制度後,地產合夥人是否真的具有“話事權”,仍有待檢驗。

個中滋味,到底如何?從萬科、碧桂園、越秀地產等已有合夥人制度落地的項目中,或可窺見一二。

萬科:十年造200個億萬富豪

2014年3月初,萬科首次提出“事業合夥人”,並決定在接下來的3個月內建立公司持股計劃和項目跟投制度。4月,萬科合夥人創始大會召開,1320位員工走到前臺成為首批萬科事業合夥人。

代表萬科事業合夥人集體的,是深圳盈安財務顧問企業(有限合夥)(以下簡稱“盈安合夥”)。所有事業合夥人均要簽署承諾書,將其在經濟利潤獎金集體獎金賬戶中的全部權益,委托給盈安合夥的一般合夥人進行投資管理,包括引入融資杠桿進行投資。而盈安合夥的第一次投資行車貸信貸屏東枋寮車貸信貸為,選擇的就是購買萬科股票。

在集團層面,萬科也推行合夥人持股計劃,大約有200多人的EP(經濟利潤)獎金獲得者將成為萬科集團的合夥人,共同持有萬科的股票,可以共同掌握公司的命運。

在項目層面,萬科建立項目跟投制度,要求部分員工跟隨公司在項目中投資,原則上項目所在一線公司管理層和該項目管理人員必須跟投,公司董事、監事、高級管理人員以外的其他員工可自願參與投資。

這當中,員工初始跟投份額不超過項目資金峰值的5%,同時萬科將對跟投項目安排額外受讓跟投,總額不超過該項目資金峰值的5%,一線員工在18個月內,按市場利率支付利息即可額外受讓。

即使身為行業老大,萬科在這幾年也經歷瞭高管大量流失的現象,三年間大約有一半執行副總裁以及多數中層管理人員離開。在事業合夥人制度下,合夥人與股東的利益是一致的,這既能促使職業經理人真正關註項目運作,同時對職業經理人進行“綁架”,以實現人事方面的穩定。

“我希望萬科在第四個十年之後,可以培養出200個億萬富翁”,萬科總裁鬱亮並不違言希望推動合夥人制度來造出更多的億萬富翁,他認為隻要通過運營效率的提升就能夠做到。

今年5月份一組數據顯示,萬科首批事業合夥人半年內盈利19億元,絕對投資回報率超過200%。1320個合夥人分享51億元的市值,均分到人頭上是386萬元。

但一切並不是永遠看上去很美,其中跟投制度雖是激勵機制,但同時也要共擔風險,這當中項目利潤率被放大成極其重要的指標。事實上,由於各地項目效益不一,萬科項目跟投不平衡的情況也時常出現。

據時代周報記者瞭解,在一線城市,萬科的跟投項目基本處於超投狀態,甚至有項目采取調低利潤預期的方式來降低外地員工跟投可能性。在三、四線城市業績平平的萬科項目,則幾乎無人問津,而一旦項目收益與當初預估出現不匹配,項目負責人總會成為第一問責人,離職在所難免。

碧桂園:跟投年回報高達61%

近兩年,以“利益共享”為核心的合夥人制度風潮,在國內房地產行業席卷而來。碧桂園也是行動派,其迅速通過“同心共享”計劃,為員工描繪瞭這樣一幅圖景:“碧桂園未來的區域總、項目總的年薪應該在千萬元、百萬元級別以上。”

作為地產圈合夥人蛋糕的早期嘗試者,碧桂園的合夥人機制到瞭成果驗收時刻。碧桂園集團總裁莫斌在今年中期業績會上透露,當前碧桂園已申報“同心共享”項目數為45個,根據已經開盤的12個員工跟投項目統計,當前碧桂園合夥人平均回本期為9個月,平均年化自有資金回報率高達61%。

據時代周報記者瞭解,碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機制,具體來說,集團投資占比85%以上,員工可跟投不高於15%的股權比例,共同組成項目合資公司。在這一跟投制度中,除瞭集團董事、副總裁、中心負責人及區域總裁、項目經理需要強制跟投外,其他員工在不超過投資上限的前提下也可自願參與項目跟投。其中區域總裁、項目經理等僅需投資自己區域的項目,占比不高於10%,集團員工可投資所有項目,但占比不高於5%。

當項目獲得正現金流後,利潤就可分配,所得利潤可用於投資下一個項目,也可交給集團公司有償使用;項目有盈利時,可進行分紅,但如果項目出現虧損,參與者不可退出。值得註意的是,在項目投資期間,參與者則進出自由。

項目收益目標是否可取,是碧桂園面臨的現實桎梏。在項目盈利後方可分紅及退出機制,這放大瞭碧桂園與員工間的風險共擔程度。在時代周報記者采訪中,有碧桂園員工建議,公司的跟投制度可以稍稍改進,如集團方面可對跟投項目利潤進行托底,以帶動員工跟投,或者再往前走一步,加大對內部創業氛圍的鼓勵。

不過,在內部合夥人機制嘗到甜頭之後,碧桂園也順勢推出瞭外部合夥人機制。“外部合夥人可以帶土地入股。”碧桂園首席財務官吳建斌解釋稱,外部合夥人與碧桂園共同成立平臺公司,碧桂園享有平臺公司80%的股東權益,外部合夥人享有20%的股東權益;碧桂園擁有對平臺公司管理的最終決策權;外部合夥人的項目拓展不受碧桂園現有區域及城市公司劃分限制。

越秀:國企版本合夥人制

全面推進“合夥人”計劃,是2015年越秀地產董事長張招興團隊迎面而來的首要任務。

“通過合夥人制度的試點,有望進一步縮短項目開工周期,提升資產周轉率。未來,會考慮在集團、地區和項目三個層面推行合夥人制度,”張招興描繪中的越秀合夥人藍圖是這樣的,上市公司層面會結合股權激勵,項目公司直接讓管理團隊跟投持股。

他們傾向於在短平快的新項目中執行合夥人計劃, 第一個落地項目在佛山禪城佛平路。該項目的全體管理層員工均有機會跟投持股,且所持的股權合共將不超過項目總權益的2%。這項跟投通過一個基金公司來完成。

市場反應很激烈,因為這與之前萬科、碧桂園等民企版本的合夥人制度有著截然差別。民企版本合夥人制似乎更加靈活,比如碧桂園是全員可以參與,高管則定額跟投,萬科在跟投金額上也不設統一的標準,各城市公司允許存在差異性。

越秀地產佛山項目2%的跟投比例要低於萬科、碧桂園等最高可達15%的數值。而據時代周報記者瞭解,越秀地產員工最高跟投比例不超過項目總投資額的10%。

此外,目前越秀地產的國企版合夥人計劃還隻停留在項目跟投層面,在公司股權層面未有進展。在外界的眼光裡,老國企要進行組織方面的自我突破和改革,阻力應該會遠遠大於其他所有制企業。輝立證券分析師陳耕等就曾說,越秀試算表信貸年息借貸增貸轉貸地產的合夥人制也是廣東省國企改革的一部分,在推進速度上可能會更加謹慎。

創業成潮 年內109名房企高管離職

時代周報記者 伍谷戈 發自上海

鐵打的房企,流水的兵。2015年,從地產圍城裡出去的高管,一個接一個。

當下,綠地執行副總裁胡京亦被爆離職在即,他頂著中國超高層產品最有經驗設計師的光環。1個月前,原中海地產集團副總裁曲詠海被爆離職,22年中海生涯結束。半年前,萬科集團高級副總裁毛大慶給5載萬科光陰畫上句號。

這僅是今年房企職業經理人離職潮中的冰山一角。按照東方財富choice金融終端匯編的數據顯示,截至10月30日,今年內地上市房企中的董事、監事及高管人員等崗位,因“辭職”和“個人原因”而離職各銀行貸款利率的人數已經達109人,涉及萬科、招商、中海、世茂、保利等大型房企。

在2012-2014年間,這項檢測數據匯總的離職人數分別為95人、89人和154人,已經呈現上升趨勢。從總裁到營銷線,甚至產品線,全方位離職已成為趨勢。同策咨詢研究部總監張宏偉對時代周報記者說,即便是推進合夥人制度,也並沒有改變房企高管離職的現實,人才流失問題依舊存在。

高管告別的背後,正是行業發展環境驟變的寫照。國內房地產投資到瞭歷史冰點,2014年至今年8月,這一指標已經連續20個月呈下滑趨勢,並從2013年底20%左右的高位水平跌至如今4%以下。盡管大房企增收還是主流,營收仍保持兩位數增長,但凈利潤下滑至10%以下已是不爭尷尬。

與往年“離職不離行”不同,今年部分高管籌備自主創業或者進入新領域,電商、互聯網金融等創新領域平臺張開胸膛擁抱。

毛大慶做瞭優客工場,主攻聯合辦公和眾創空間領域,意圖創造中國版的WeWork;蔡雪梅做的Elab正在等待A輪風投,主要研發的是基於C2B的整體房地產解決方案;原上實城開董事會主席倪建達加盟鉅派投資,希望在房地產互聯網金融領域開創一番天地。





鐘齊鳴 本文來源:時代周報 作者:伍谷戈





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