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中國房地產報記者在首拍現場瞭解到，共有包括順義、房山在內的4宗地集體出讓，以上4宗地共為北京帶來78.1億元的土地收入，總出讓建築面積64.37萬平方米，平均溢價率為52.7%，其中房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮09-04021地塊商業金融用地(下統稱"房山拱辰地塊")和順義區趙全營鎮鎮中心區E1-01、E2-01、E3-01等地塊R2二類居住用地、C21商業用地、R51中學用地(配建限價商品房)(下統稱"順義趙全營地塊")最受熱捧，尤其是房山拱辰地塊，在經過125輪的出價爭奪後，貸款利率換算表溢價率高達214%。
北京新年首拍大捷 房企拿地變選地
值得註意的是，房企在此次拿地中日趨理性：一部分品牌房企是因為在2013年土儲增加的背景下拿地意願變得不再急切：另一部分房企則因對未來一年政策及市場變化存疑，而在拿地成本上有所控制。
和裕地產公司營銷中心總經理王騫告訴記者，此前政府對該片區已有300萬平方米規劃，包括天成創意產業園、學校、醫院等。目前和裕地產還未對該地塊進行初步規劃。"若價格合理，和裕會有自己的做法"。
內容來自sina新聞
和裕首拍告捷
參與該地塊競拍的首創拿地負責人表示，由於對未來政策判斷存在不確定性，公司拿地比較理性，我們隻在合理范圍內拿地。
和裕地產雖在2013年土地市場上表現積極，但拿地數量卻十分有限，繼農展館地塊與融創拼搶失利後，終於在2013年7月底以169%的高溢價率摘得霞光裡商業地塊。而對於兼顧商朴子市房貸業與住宅的和裕，順義趙全營地塊堪稱其住宅領域的及時補倉。
"該塊地還需配建學校，學校容積率一般較低，再去掉保障房的區域容積率後還可拉得更低，大概在0.8左右，這樣開發商在產品規劃上就遊刃有餘瞭。"亞豪機構分析師郭毅分析指出，順義的住宅市場一直不溫不火，除瞭別墅，普通住宅的價格漲幅相對平穩，需求也並不高。此前該地塊周邊出讓的多為工業用地，可能是因為產業逐步引進，區域有瞭一定的購房需求支撐才開始推出住宅用地。
根據地塊出讓公告信息顯示，本次出讓宗地將配建建築面積不少於54000平方米的限價商品住房，房屋銷售限價為7500元/平方米；將配建建築面積不少於37000平方米的自住型商品房，房屋銷售限價為14000元/平方米。加上競建的29000平方米自住型商品房，一共可建12萬平方米的保障房。
黃金灣投資集團董事長申威認為，2014年北京土地市場將更加分化，加入競爭的房企會越來越多，此時企業的資金運作能力十分關鍵，如何利用有限的資金獲得更大的收益是每個房企都在考慮的問題，這將促使企業根據自己的戰略佈局各取所需，拿地也會更加理性。
從2014年第一拍可看出，自住型商品房如之前相關政策所言，將在未來占據重要角色。首次推出的兩宗順義住宅地塊均明確顯示"配建"、"競自住房"等要求。兩宗地共要求配建5.7萬平方米自住型商品房，而在現場競拍環節過後，實際配建面積達到8.6萬平方米。
供地熱下的冷處理
根據公告顯示，作為2014年成交的首宗經營性用地，順義趙全營地塊東至望嶺街和濱河路，南至天承大街，西至北高路，北至同心路。宗地起始價為20.75億元，其最大建築面積約為25.3萬平方米，其中含有住宅、商業、中學用地。葛洲壩、首創、和裕地產均參與瞭該宗地的競拍，最終和裕摘得瞭配建自住型商品房2.9萬平方米地塊的開發權地塊成交溢價率為48%，樓面地價約為1.5萬元/平方米。
據瞭解，該地塊周邊龍湖好望山項目是北京2013年別墅銷冠，市場均價為25000元/平方米。
房開聯合體有備而來
2014年首次出讓的4宗地中，競爭最為激烈的當屬房山區拱辰地塊，該宗地的建築規模為16.3萬平方米，掛牌起始價為7.83億元。該地塊緊鄰地鐵，位置較好，吸引瞭萬科、合景、龍湖、和裕、東亞等12傢競標主體參與競爭。北京創意港商務服務有限公司、北京房開鼎盛投資有限公司和雲南城投置業股份有限公司組成的聯合體(下稱"房開聯合體")分別與世紀鴻和卓越經過125輪的激烈角逐，最終以24.6億元的價格摘得該宗地，折合樓面價約為1.5萬元/平方米，溢價率高達214%。
而當天出讓的另一宗房山區拱辰街道09-03-06地塊C3文化娛樂用地(高教園區8號地塊)也被北京房開韓建置業有限公司以1.04億元競得。
有分析指出，房開聯合體高溢價摘得房山拱辰地塊是結合自身項目所做的戰略佈局，屬於有備而來。而地塊位置及其他綜合指標則是決定房企是否競相追逐的關鍵。2013年四季度，北京市國土局連續拍出的46宗地塊無一宗是完全的"商業金融用地"，目前涉及商業金融用地的地塊僅為6宗，且基本上全部是與住宅用地捆綁出讓。配建大量無法盈利的限價房和公租房顯然沒有直接持有完整的金融用地有誘惑。這也使該塊地價值凸顯。
郭毅認為，長陽板塊自2010年開始集中推出住宅用地以來，4年間已推出21宗住宅用地，建築規模高達407萬平方米，隨著這些地塊完成開發建設並陸續交房入住，長陽形成瞭北京新興的大型居住區，但區域內商業服務業等配套仍相和美鎮農地貸款率利最低銀行比較對匱乏，以各項目的配套商業為主，集中式商業僅有首創奧特萊斯，這很難滿足周邊居住人口的消費需求。首創奧萊斯開業的火爆讓開發商看到瞭長陽的商業需求潛力，因此借長陽推出獨立商業金融地塊的契機，也吸引瞭諸多房企競相爭地。
1月7日，北京土地市場迎來首拍。繼2013年市場持續火熱後，今年的首拍也使諸多房企開始瞭對新一年土地趨勢的預判。
"近期還將有近30塊地陸續入市，屆時房企將各取所需。"某上市公司房企拿地負責人分析指出，順義趙全營地塊容積率為1.2，可做40%的別墅，其餘可做6層住宅。
記者發現，在2014年1月已掛牌的土地要求中，自住型商品房的供應已達到120萬平方米，按90平方米每套的標準計算，這個數字可供應大約1萬套自住型商品房，已超過瞭2013年全部供應的一半。在2013年年末，這類住房的土地供應就已猛增至240萬平方米。
面對北京市持續大量的供地，房企開始從最初饑不擇食的階段逐漸進入選擇性出擊的階段。"我們一直定位比較明確，會把精力主要放在企業關註的區域內。因為2013年拿瞭地，所以現在會對價格有所控制，但這不等於看淡今年的房市。"中糧集團相關拿地負責人表示，目前公司高層尚未對2014年拿地戰略做出新的指示和佈局，一切將延續2013年的節奏，適時出擊。
"大房企佈局放眼全國，東邊不亮西邊亮，北京地價這麼高，出於風險考慮，它們當然不會全部拼搶，這也給一些新進入北京市場的房企帶來瞭出手機會，但北京的稀缺地塊必將是實力房企爭奪的熱點。"申威進一步解釋道。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/10142576448.shtml
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